《DJ在線》紡織股土地資產豐,台商回流見商機 05-30 11:40

moneydj新聞 2019-05-30 11:40:31 記者 林昕潔 報導

台商回流讓土地資產增溫,加上美中貿易大戰下資產股成為新的資金避風港,其中,紡織類股由於早期布建廠房,購置大量土地,隨著產業外移,台灣部分廠區停止營運後,空出來的土地廠房資產雄厚。

而觀察紡織廠商,不少將土地資產出售、出租活化,取得營運資金,挹注本業生產、開發,例如:宜進
(1457)集團、加工絲廠光明(4420)、棉紡廠大東(1441)等;亦有將土地拿來開發,轉而從事營建業或商場,例如:廣豐(1416)、大魯閣(1432)、立益(1443)、大將(1453)等。

目前仍手握豐厚土地資產的紡織廠不在少數,在台商回流土地稀缺的市況下,這些紡織廠的資產活化動態,備受注目。

紡織廠北南大地主,遠東新、新纖、南紡可觀



透過圖卡可看出,遠東新(1402)可說是北台灣大地主,擁有57萬坪土地,市場預估潛在價值高達1200~1500億元;此外,新纖(1409)亦是北台灣大地主,擁有14.5萬土地,主要分布在桃園中壢、觀音、新屋等主要工業區,以目前桃園平均工業區土地單坪價格約在20-30萬元,預估潛在價值超過300億元。

而新紡
(1419)士林舊廠現有土地1.4萬坪,該廠緊鄰新光醫院的黃金地段,目前該地單坪價格達200萬計算,潛在利益達300億元。而南台灣大地主則首推南紡(1440),在桃園、台南等地共擁有22萬坪土地,估值超過300億元。

活化資產目的一:處分土地、擴充本業營運資金

近年不少台灣紡織廠商,開始積極活化資產,主要的目的可分為兩大類,其一處分土地是為擴充公司營運資金,以增進本業成長動能。

例如:宜進
集團,旗下包含光明及宏洲(1413)兩家上市櫃公司,近二年也積極處分資產,包含:20172月,出售台南土地,合計獲利2.2億元。201712月,出售大陸杭州廠,合計獲利5.12億元。20182月,出售彰化土地,合計獲利3.8億元。此外,宜進公司成立大宜國際開發負責不動產事業,積極購地及房地產,包括南港成功路土地、南軟一期房產、太平洋商業大樓、台中振興路土地、及汐止遠雄u-town房產等。

擴充的資金,則挹注宜進本業車用織帶的研發及擴展,而子公司宏洲
出租閒置廠房,獲得的資金轉型深耕poy;光明去年11月處分桃園觀音廠部分土地,處分利益5.13億元今年第一季入帳,光明並收掉布廠,將該廠區改出租,使營運專注於加工絲產業的研發及生產。 

而棉紡廠大東
2018年將台中市東區振興路段土地及建築物,以總價19億元出售,處分利益達11億元,公司表示,台灣紡織公司多是永續經營,永續就要創新,無論是把既有業務做得更好、或是轉做其他業務,土地資產是後盾,台中土地的處分利益,即用來投資越南,在當地生產特殊紗,就近供應遠東新、儒鴻(1476)、旭寬等大廠。

宏和
(1446)今年在營建方面的銷售重點為新板特區所興建兩棟商業大樓,市場推估,可望貢獻淨利達41~50億元,可望挹注本業營運拓展。而宏和的主要業務區分為三塊,平織布約占營收70%、成衣20%、營建10%。平織的主要客戶包括sojitzla casateijin。成衣的客戶則有patagoniaadidasreebok等。

此外,宏和在桃園附近尚有
2810坪的工業用土地,目前單坪市價約20萬元,政府要吸引企業回台投資,台灣工業區土地價格欲小不易,該地目前閒置且出租中。




活化資產目的二:徹底轉型,走商場經營、營建管理

不過,在土地愈來愈稀少的條件下,這些荒廢許久的資產搖身一變成為黃金,使不少老牌紡織公司因此轉型為營建管理公司。

例如:廣豐即轉型為資產開發及營建公司,主要土地資產雖在桃園八德為主;在商場經營上,廣豐投資30億打造的八德「廣豐新天地」複合式生活廣場在2017年初開幕,一期已經滿租,二期增建計畫正在進行中,目前在環差審查中。而廣豐今年活化資產的項目之一,就是委託商仲標售台北市大安區「僑福花園廣場」建案。

此外,大魯閣
就徹底轉型為商場開發,經營草衙道、台中新時代購物中心等;立益因廠區靠近桃園機場,在結束台灣紡紗業務後從事國際物流;大將則從事營建業,在台北市、新北市做都更,並已改掛營建類股。


而南紡
則較特別,採雙頭並進,除了持續發展紡紗本業外,並拓展觸角,往商場經營、資產開發領域,其中南紡台南購物中心共分三期,一期南紡購物中心已在2014年開幕營運,投資20億元的二期商場也在20183月動土,規畫2019年第4季完工 20204月試營運。不僅如此,南紡目前尚在規畫將仁德區近三萬六千坪的土地開發成「科學園區」,只租不賣,還能為南紡貢獻穩健的租金收入。 

台商回流潮,紡織廠手握豐厚土地可望開發

有些廠商帳上的土地資產雖不如遠東新、新纖、南紡等的能名列南北大地主,但相較於其多為自己開發或是本業營運使用,有些廠商利用閒置土地,創造了更高的開發價值。


像是紡紗廠-
東和(1446),在台南仁德交流道附近,擁有約3.5萬坪土地,目前出租給量販店業者如家樂福、特力屋、統一精工加油站等;而其在台南麻豆6萬多坪土地,除了2萬坪自用外,尚餘4萬多坪閒置中,目前正積極安排出租;而其新市廠占地4.1萬坪,鄰近南科,占地利之便,公司已積極轉入土地開發。 

此外,南染(1410)在桃園機場捷運通車後,是最具有地利之便的紡纖股,其蘆竹廠近1.7萬坪土地因距機場捷運出口僅300公尺,備受注目,以目前該地單坪價格約10萬,潛在利益達17億元,而在三重並有4900坪土地,單坪價格約200萬,保守僅以工業用地價格計算,南染光是持有三重及蘆竹二廠,價值就高達30~40億元。

而宏和
(1446)在桃園還擁有2810坪的閒置工業用地;利華(1423)手上資產包括忠孝東路有358坪資產,六堵工業區則有8,940坪土地,目前單坪價格約20萬,估值達17.9億元,且在新屋省道旁有16,018坪土地,單坪價格達20-30萬元,估值達32-48億元,潛在利益都受到關注。 資料來源-moneydj理財網
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