《DJ在線》大選前一年,房市旺不旺?(外在環境篇) 05-21 14:09

moneydj新聞 2019-05-21 14:09:46 記者 林詩茵 報導


房地合一稅致台灣房地產不再有炒作空間,房市長期回歸基本面,但短期難免受外在環境影響,觀察2019年,2019年房地產最大的外在因子包括:總統大選開跑、中美貿易戰帶動台商回流,而持續下降的出生率則被關注是否衍生長期購屋需求下滑。不過專家分析,蔡英文總統在上任後並未對房市祭出壓抑措施,並陸續有社會住宅、都更、危老重建等政策推動老屋更新,預料本次大選房市不會是主戰場。

政府不再壓抑,2019年房市政策非主戰場

回顧過去幾次總統大選對房市的影響,2000年、2004年到2008年房地產剛從谷底復甦,當時的選舉候選人多祭出政策牛肉,包括金融、財稅..等方式,像是低利環境、土地增值稅減半、優惠利率購屋貸款,刺激房地產的復甦,也啟動房市的多頭行情。

而到2008年台灣遺贈稅降到10%,吸引了台商回台狂掃豪宅,讓房價不斷創高,屢屢突破政府防線,也讓高房價引起民怨,且2009年研考會進行的電話民調,高房價成為「民怨之首」。

因此,政府在2009年啟動一連串的金檢、限貸、奢侈稅…等打房措施,到2012年的實價登錄正式登場,並對壽險祭出「金八條」,限制投資不動產,到2014年的囤房稅、豪宅實價課稅陸續出爐,各地方政府也不斷調高房屋稅基,用意都是在壓抑高漲的房價,直到2016年的房地合一稅正式上路,房屋政策的改革算告一段落。

可以想像,2012年、2016年的總統大選主軸,壓抑高房價都佔有一定的版面。但面對已經開打的2020年總統大選,瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為,2016年小英政府上任後,對房市已不再有新的壓抑措施,反而從供給面提供利多,像是危老重建、都更、社會住宅等,因此預測此次供兩黨針對房市應該都不會有太激烈措施,反而在基本面或社福面將釋出利多。

台商回流限制投資房地產,土地、廠辦將續熱

近年來的低利率原本就對有意購屋民眾,提供較友善的資金環境,隨著房價的回落、以及建商的讓利,確實帶動剛性需求的買盤,願意進場,維持住近兩年緩步回升的房屋交易量。

2019年另一股讓房地產業內期待是中美貿易戰下台商回流、資金回流效應,從2018年開始,商仲業者就先嗅到企業回台尋找廠房、土地的商機,也帶動2018年相關成交量達近10年的高點。

後續外界期待的是台商回流帶來住宅、甚至是豪宅的需求。不過,此次境外台商資金匯回投資專法,限制台商回流資金禁止投資不動產開發、建築等相關行業,並設計了5年閉鎖期,第6年起每年可提取三分之一,到第8年才完全解禁。在政府記取2009年遺贈稅大降造成房價飛漲的教訓下,海外資金是否會進入住宅、豪宅,恐怕不容太樂觀。

戴德梁行總經理顏炳立也坦言,中美貿易戰帶回企業回台設廠,土地、廠房熱度還會延續。另外紙上公司需課稅,也讓不少大咖資金回來,並想投資不動產,以商辦、豪宅為主。只是商辦物件不多,而住宅房地產則偏冷,這些「大魚」並不想「咬餌」,因此2019年的房屋成交量是否轉熱、放量、後續還需觀察。他認為,若2019年全台房屋買賣移轉棟數可以突破30萬棟,則房市就可以「真落底」解讀。

出生率持續下滑,人口紅利為房市長期隱憂?

排除短期的干擾後,長期令許多台灣人躊躇不敢購屋的原因還有:「人口紅利消失」。

台灣出生人口每年降低,1981年時還有41.4萬的新生兒,之後每10年就以少10萬人次下滑,到2018年時,出生人數只剩下18.16萬人,出生率1.06人,在全球排名倒數第一。

從聯徵中心的房貸人口年齡分析,全台購屋主力在30到50歲,佔整體房貸人口的比重高達6成多。也就是說,房市現正享受過去3、50年的人口紅利,然而,隨著出生率的下降,人口紅利漸消失,台灣未來購屋人口恐將驟降。


但房地產業內也分析,雖然台灣的人口數下降,但有趣的是,台灣的共同生活戶戶數也在降低,單獨生活戶卻大增,2007到2017年間,共同生活戶下滑1%,單獨生活戶卻大增36%,許多不婚族、老年人獨居人口增加,這對房地產而言,反而有不同的市場樣貌。


瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,台灣都會區的老屋多,尤其台北市,有許多老屋待淘汰,再加上,過去市場以二房、三房為主力,但單獨生活戶增加帶來的是一房一廳等小宅的需求增加,甚至,未來老年化的社會,需要樂齡、有電梯的新屋,反而老屋沒有人要,未來的市場還是有一番調整,可望對新屋帶來需求。

房市看穩,營建股投資慎選穩定配息股

總統大選前一年,對許多投資法人而言,其實不利營建股,因台灣民眾每逢選舉,買盤就縮手,以2018年九合一選舉為例,原本市場預期2018年房屋移轉棟數可以看到28.5萬棟,但11月選情激烈,買氣急凍,最後全年的成交量剩27.5萬棟,因此,法人認為,下半年離大選更近、房市氣氛會轉冷,營建股的人氣也可能不如上半年。

法人建議,在房地產市場成交量在谷底緩升態勢下,房價上漲不易,投資營建股宜以每年穩定配發現金股利者為首選,像是華固(2548)、長虹(5534)、冠德(2520)、永信建(5508)等,而2019年適逢大選前一年,選股上更須小心,以2019、2020年仍看成長的業者為佳。
資料來源-moneydj理財網
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