《DJ在線》總統大選前一年,房市旺不旺?(供需篇) 05-20 13:23

moneydj新聞 2019-05-20 13:23:24 記者 林詩茵 報導



2020年總統大選提前開打,兩大黨在黨內初選階段即已相當激烈。在房地產業,許多從業人員都清楚,每逢選舉年,民眾觀察政經情勢發展,往往「不看房、不買房」,交易量萎縮,不過,今年伊始,房地產市場原本是瀰漫樂觀氣氛,差點讓人誤以為大選干擾被拋在一邊,但隨著選戰升溫,敏銳度高的建商推案轉為縮手,令大選前一年房市更顯迷離。惟房地產的多空仍有跡可循,本篇從房屋基本供需來看房市。

2019年初市場有哪些樂觀訊號?

(一)、第1季的推案量對比去年同期爆增3成
根據國泰建設(2501)第1季房地產指數,單季新推案200件、年增17.6%,戶數17,319戶、年增31.7%;總推案金額2232億元、年增30.5%。去年受地方首長選舉壓抑的建商新推案量傾巢而出,新北市推案金額年增逾9成、桃竹年增1.7倍、高雄年增逾2成,台南年增8%;逆勢的僅有台北市年減3成、台中市減近1成。

 

 (二)前4月六都買賣移轉棟數年增近8%
今年前4月六都的買賣移轉棟數除台北市以外,幾乎全面翻揚,其中,高雄更是挾著「韓流」和「高雄發大財」題材,成交量年增逾2成,是近年罕見的榮景。



(三)台商回流買地、買廠房熱絡
今年1~4月土地交易量達837億元,年增近90%,而商用不動產成交金額356億元,年增117%,土地來自建商貢獻大,商用不動產則因投資需求與自用需求皆強勁。成交案例包括:海霸王集團54.4億元標下高雄85大樓3萬多坪;台達電(2308) 25.68億元購入桃園中壢區廠房;泰安產險37.69億元買下台北市長春金融大樓。

華碩(2357) 5月初公告將以14.2億向輝瑞大藥廠購買淡水建物與土地,也被以房地產業利多看待。

(四) 建商買地轉積極
世邦魏理仕統計,今年前4月建商投入金額達78億元,為去年同期金額的8倍,反映出這波建商積極跨足廠房及廠辦市場的熱潮。

其實,過去2年有建商宣布「不買地、不開工、不完工」的「三不」政策,但今年前5月的氣氛偷偷改變,去年上半年才花9億買地的興富發集團(2542),今年加計子公司潤隆(1808),合計購地金額已達到近百億;去年一路賣地的遠雄建(5522),今年也反手加碼20億元買下台南市土地;其他指標營建廠華固(2548)、京城(2524)、長虹(5534)等,也都有獵地情形,這對市場而言,也是建商宣布信心回升的指標。
 


然而,在520檔期傳出建商推案量縮手,甚至出現年減2成,樂觀氣氛似乎戛然而止…..因此接下來的房地產市場,仍需回歸基本面

需求面~買賣移轉棟數連2年升  今年仍看穩增

台灣房地產交易量近兩年從谷底回升,今年被預期還可以穩步向上。2016年房地合一稅正式上路,全台房屋買賣移轉棟數剩下24.54萬棟,達到15年來的新低量,平均一個房仲每兩個月才成交1戶, 2017、2018年則看到緩步回溫,2018年數字為27.8萬棟,雖然還是處於低檔水位,但已經喚醒觀望的剛性需求買盤,外界預期,今年度的買賣移轉棟數有機會再小幅回升,往30萬棟大關靠攏。

信義房屋不動產企研室經理曾敬德分析,2016年房地合一正式上路,造成房地產買氣急凍,而2017、2018年市場逐步回溫,主要是壓抑買盤重回市場,在市場轉佳的過程中,民眾發現之前看的房子2、3個月都還在,但慢慢地,賣掉了,自住客的腳步就會加快。

戴德梁行台灣總經理顏炳立也分析,目前是剛性需求的市場佔比9成、豪宅只有1成,但賣方較為頑固,價格開得高,「市場存在的魚嘴巴不大,沒有能力咬,或者沒有能力咬」,而大魚、中魚也都不追餌或不咬餌,所以如果今年剛性的買盤願意釋出,並且整體成交量放大至30萬棟,那麼就可以說「房市是真落底」。他也坦言,現在比較擔心的是,年初的熱絡在後面縮手,那房市就還需要再調整。

供給面~推案爆量餘屋穩增,是否拖累復甦?

除了觀察需求買盤,供給爆量、餘屋是否攀高,也將是影響市場多空的指標。前面提到,今年第1季預售屋推案年增成長,新北市、桃竹地區的推案量幾乎翻倍,在推案量增加下,也不免令人有擔心餘屋量增、供給爆量情形。

根據內政部統計,全台5年內待售餘屋量在2016年第3季站上7萬戶,隨著房市轉冷,數字持續上升,截至2018年第2季為止,全台5年內待售餘屋量大約在8萬戶左右,不過,從這兩年的房市交易仍屬冷清來看,供給量可以只是平穩小增。


去化量觀察,從內政部不動產資訊平台的買賣移轉棟數屋齡統計資料顯示, 2009年房地產交易火熱,政府打房之初,5年內的新屋,交易量佔整體市場比重高達近3成,但隨著打房力道加重,新屋的交易也開始降溫,到2016年以後,5年內的新屋在全台的佔比已降到1成5左右,2018年更降到1成。

曾敬德表示,新成屋緩步增加應該算健康,因為這幾年房子已不容易在預售階段完銷,但好地段的新屋仍可慢慢去化,留下來不易銷售的通常是產品規劃不符合自主需求、或者地段、生活機能不佳的區域。整體來看新增供給,他認為尚不會對房市造成壓力。

房市供需關鍵:房地合一稅  投資+置產客消失

瑞普萊坊市場研究顧問部總監黃舒衛分析,目前影響台灣房地產交易量最關鍵的還是「房地合一稅」,實價登錄已讓所有房屋買賣交易全都露,也影響上路前投資客急著下車,高資產階級重新配置資產。2016年房市熱,是熱短線獲益的「投資」,以及中長期財富安排、移轉贈予的「置產」。當房地合一稅上路後,短期進出的投資買盤消失,影響最大的就是台北地區;而置產族「投資」,過去以公告現值評價,稅基極低,但2016年後以實際售屋所得計算稅率,甚至以贈與、轉售方式長期持有,一旦出售在稅率上都有很大的負擔,令相關買盤都減少。


 


黃舒衛說,現在市場剩下的是剛性需求買盤,屬於預算性、理性的族群,買房謹慎、速度慢,因此房價短期上漲比較有限,並且是總價市場,在整體台灣都會區房價沒有下跌的情況下,造成買盤往郊區、重劃區蔓延的趨勢。

整體來看,在房地合一稅的壓抑下,台灣房地產將持續由剛性需求買盤支撐,短期房價上漲不易,雖然成交量已落底小回升,但在房市仍屬谷底階段,後續需留意外在的經濟環境是否震盪,影響房市表現。 資料來源-moneydj理財網
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